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房地产开发用地的取得方式
作者：本网综合 发布：2018-03-22 浏览量：1431
房地产开发用地严格限制在城市里的国有土地范围内，这是一项基本原则。实践中，房地产开发商取得城市国有土地的使用权和开发权主要有以下四种方式：
（1）通过出让方式获得。即在一级土地市场，以开发商作为一方主体，以国家作为另一方主体，通过签订土地使用权出让合同并交付土地使用权出让金获得土地使用权。
（2）通过转让方式获得土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
（3）通过划拨方式获得土地使用权。我国以前绝大多数土地占用单位都是通过划拨方式获得土地使用权的，这些以划拨方式获得的土地使用权，要进入房地产市场，必须符合两个条件：一是政府要批准；二是要补交地价款(即土地出让金)。否则，禁止入市。
（4）通过审批转用和征收或征用获得的集体土地使用权。法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此，必须首先通过有权批准机关审批准予将农用地转为非农用地，再由国家征收或征用，将集体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。集体所有土地被征收或征用后，其所有权的主体已由集体变更为国家，在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地使用权出让。
特别需要注意，农村的土地主要用于耕作，非经批准转用不得征收或征用；非经征收或征用不得从事房地产开发。农村宅基地也不允许进入房地产市场。因此，房地产开发用地限于城市土地，与我国保护耕地的政策是一致的。
相关法律法规条文
中华人民共和国物权法
第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
城市房地产开发经营管理条例
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
