房地分别抵押时抵押权的效力范围和实现顺序

　　


　　《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十一条就房地分别抵押时抵押权的效力范围和实现顺序作了明确规定,具体内容是:

　　（1）当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，不包括续建部分和新增建筑物。根据《民法典》第397条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，因此以建设用地使用权设立的抵押权在效力上及于已经建造的建筑物或者正在建造的建筑物已完成部分。根据《民法典》第417条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。所以，债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

　　实践中许多在建工程需要新的融资才能继续建设，而新的投资人为了保障自己的权利，往往要求对建筑物设立抵押，如果原建设用地使用权抵押效力及于续建的建筑物，新的投资人只能作为第二顺位的抵押权人。投资人在权利难以保障的情况下，没有投资的动力，特别是在房地产企业破产重整过程中更是如此。没有新的投资，形成烂尾楼的局面，对原抵押权人也是无益的。因此，综合考虑现实情况，以建设用地使用权抵押效力不及于续建或新增加的建筑物为宜。

　　（2）当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，不包括续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。在建工程抵押往往是抵押人为了获得在建工程续建所需资金，以土地使用权以及在建工程的投入资产，抵押给银行等债权人作为偿还贷款的担保。在建工程属于未完成的尚待继续建造的建筑物，存在一个不断变化的过程，可能导致由当初的未竣工建筑物到后来的竣工建筑物，其抵押财产的价值处于不断增值的过程中。但以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

　　（3）建设用地使用权、建筑物分别抵押给不同债权人的，应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。《民法典》第414条第1项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后顺序清偿。因此，抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

　　需要注意的是，从民法典第397条的规定看，此条应属于补充性任意规范，应允许当事人对担保财产作出特别约定。如果抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认为抵押权仅及于建筑物。如果抵押合同约定仅以建设用地使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上建筑物的，应当认为抵押权仅及于建设用地使用权。在明确约定仅对建设用地使用权设定抵押而不包括建筑物或仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权的，由于房地一体，实现抵押权时，应将建筑物和建设用地使用权同时拍卖，分别计价，建筑物或建设用地使用权的抵押权人只能就建筑物或建设用地使用权卖得价金优先受偿。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百九十七条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　第四百一十七条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

　　第五十一条  当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

　　当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

　　抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

· 价款优先权及其适用

· 同一财产上既设立抵押权又设立质权时清偿顺序的确定

· 同一财产向两个以上债权人抵押时的清偿顺序

· 违法建筑物抵押合同无效及其效力补正的规定