湖南省物业管理条例（2022修正）（2）

　　
　　【颁布机关】湖南省人民代表大会常务委员会
　　【发布文号】
　　【发布日期】2022-05-26
　　【实施日期】2022-05-26
　　【效力位阶】地方性法规
　　【修改变更】2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过　根据 2021年3月31日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议《关于修改〈湖南省建筑市场管理条例〉等三十件地方性法规的决定》第一次修正　根据 2022年5月26日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改〈湖南省水能资源开发利用管理条例〉等九件地方性法规的决定》第二次修正

　　第五章　物业的使用与维护

　　第四十七条  业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
　　业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施，不得违反管理规约，应当保持物业的安全、整洁、美观。
　　第四十八条  物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构；
　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；
　　（三）擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途；
　　（四）侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备；
　　（五）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；
　　（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品；
　　（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
　　（八）排放有毒、有害等污染环境的物质；
　　（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；
　　（十）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
　　（十一）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
　　（十二）违反规定饲养动物；
　　（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
　　违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。
　　第四十九条  业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。
　　物业服务企业应当采取有效措施，减少犬只对环境的影响，并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。
　　第五十条  物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
　　占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。
　　第五十一条  业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。
　　物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查，发现违反规定的应当立即制止；制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政主管部门。
　　第五十二条  利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
　　第五十三条  同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
　　首期物业专项维修资金，由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。
　　业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交；未建立物业专项维修资金的物业，应当按照相关规定进行补建。
　　续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。
　　第五十四条  在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以将专项维修资金用于购买国债。
　　利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债。
　　利用业主交存的专项维修资金购买国债，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　利用专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金。
　　第五十五条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修：
　　（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
　　（二）消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；
　　（三）电梯故障；
　　（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；
　　（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。
　　第五十六条  业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。
　　采取异议方式投票表决的，业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果予以公示，并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的，计入反对票总数；最终表决结果以催告期届满时的票数为准。
　　异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。
　　第五十七条  业主大会成立前，物业专项维修资金由物业管理行政主管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管。业主大会成立后，由业主大会决定自行管理或者委托代管。物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。
　　第五十八条  设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当采取措施，支持老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设。
　　老旧住宅小区业主需要增设电梯的，规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。
　　第五十九条  县级人民政府发展和改革、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理、公安、环境保护、卫生和计生、园林等部门应当依照职责分工，加强物业管理区域内物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式。
　　前款规定的部门接到业主、业主委员会或者物业服务企业的投诉举报，应当及时进行调查、处理，并将调查、处理结果告知投诉举报人。
　　第六十条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
　　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。
　　第六十一条  省人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。
　　设区的市、自治州、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。
　　第六十二条  街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷，鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。
　　第六十三条  物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全台账按月送交居（村）民委员会。
　　居（村）民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。
　　第六十四条  设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。
　　街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。
　　第六十五条  违反本条例第二十六条第一款规定，建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
　　第六十六条  违反本条例第四十五条规定，物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。
　　物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第六十七条  违反本条例第四十八条第一款第一项规定，改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构的，由县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，造成他人损失的，依法承担赔偿责任；违反第五项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除。
　　第六十八条  违反本条例规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六十九条  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第七十条  县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十一条  违反本条例规定的其他行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。
　　第七十二条  本条例下列用语的含义是：
　　（一）业主，是指房屋的所有权人；
　　（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
　　（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；
　　（四）共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；
　　（五）公示，是指在物业管理区域的公告栏及其他显著位置和物业管理信息平台公开张贴、发布信息。
　　第七十三条  业主大会及业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、物业承接查验办法及住宅物业住房品质分类制度等，由省人民政府物业管理行政主管部门按照《湖南省地方立法条例》的有关规定制定。
　　第七十四条  本条例自2019年1月1日起施行。