不动产预告登记制度及其效力

　　

　　预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。目的是对纳入预告登记的请求权加以保全，或者说，是为了保障登记权利人的请求权，以确保最终实现其物权。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条进一步明确规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　预告登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

　　预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。比如，老百姓购买预售的住房，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。再比如，购房者与开发商签订了购房合同后，一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押，而开发商却破产了，这个取得抵押权的他人是享有优先权的，购房者的合同诉讼可以胜诉，却无法得到执行，因为物权优先于合同权利。而预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。

　　不动产预告登记后，预告登记权利人应在约定的条件成就或期限到达时，积极履行合同义务，如支付价款等，同时应办理转移不动产物权的本登记。因为预告登记的只是债权人的请求权，并不能代替不动产物权转移的登记。如果预告登记权利人不积极行使自己的请求权，对原本希望发生的物权变动采取消极态度，这对预告登记义务人却十分不利。因为预告登记一经完成，就发生相应的法律效力，阻碍了该义务人与第三人发生物权关系，此状态的延续，势必造成义务人的财产损失。因此，《物权法》第二十条同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　需要注意的是，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

　　第四条   未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

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