业主的认定
《物业管理条例》第六条第一款：“房屋的所有权人为业主。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
《司法解释》第九条：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”
可见，业主的认定有三个规则：
第一，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
第二，基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称业主。
这里所称的“人”是指依照法律规定能够参与民事法律关系，享受民事权利和承担民事义务的民事主体。可以具有业主身份的“人”，不仅仅限于自然人，也包括法人（企业、事业和社团）、合伙以及非法人团体，特定情况下也可能包括国家。
第三，业主的范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。
据此，可以将业主分为两大类：
一、法定业主，即依法取得专有部分所有权的人。
1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的；
2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；
3、因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；
4、因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。
基于合法建造行为取得专有部分所有权并取得业主身份主要指的是两种情形：一是建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分。二是在建筑物使用年限届满等情况下，根据《物权法》第76条规定，业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施。此时全体业主之合法建造亦成为其取得相应专有部分所有权的法定事由。
二、事实业主，即基于与建筑单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密。因此《司法解释》对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为《物权法》第六章所称的业主。
在认定时应注意以下问题：
1、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为。
“基于与建设单位之间”，即法律只承认承卖人从开发商手中买受房屋时产生的事实业主形态，排除了因二手房交易而产生的没有登记的业主。
“商品房买卖民事法律行为”涵盖两种合同：第一是商品房买卖合同；第二是商品房预售合同。
即法律承认包括房屋预售和房屋买卖合同法律行为在内的事实业主。
2、合法占有
这里所指的“合法占有”应具有如下特征：第一，该占有为继受取得，即自建设单位之占有移转而来；第二，该占有应为合法占有或者说是有权占有，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，有合同的依据；第三，需为自主占有，即对专有部分以所有的意思而为的占有；第四，应为公然占有，即对专有部分的占有，不故意以避免他人发现之方法而为；第五，既可以是直接占有也可以是间接占有，所谓间接占有是指，自己不直接占有专有部分，但对直接占有专有部分之人（如承租人、借用人等），可以基于一定之法律关系享有返还请求权，因而对专有部分有间接管领力的占有。
关联法律法规条文
物业管理条例
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
