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物业服务合同的效力
作者：本网综合 发布：2021-09-28 浏览量：573
物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同。
依法成立的物业服务合同，无论是前期物业服务合同，还是普通物业服务合同，对业主都具有法律约束力，业主的行为受合同条款的规范和调整。
（1）合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同签订主体是物业服务企业与建设单位，业主不是合同的主体。但在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同之时，就同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意在其中。因此，由建设单位作为合同当事人出面签订的前期物业服务合同对后来的业主之所以能够产生拘束力，根源在于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。
（2）依法成立的普通物业服务合同对业主具有法律意义上的约束力。业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同，之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主委员会基于执行业主大会决定而出面与物业服务企业签订合同，是其作为自我管理机制的权力机关和执行机关的决策，其行为和所产生的一切后果，对每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。
业主受物业服务合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有权利又履行义务。首先，业主的主要合同权利是享受物业服务企业提供的物业服务，并有权对物业服务企业进行监督。进一步区分，其权利有：实际接受并享受物业服务企业提供的服务；通过参加业主大会或者业主代表大会，对物业服务企业的工作进行评估审查，以及解聘物业服务企业等；监督物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业服务企业提出意见和建议，等等。其次，业主受物业服务合同约束，需要基于合同履行交纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。其合同义务主要表现为：遵守物业服务制度和服务规约；按照约定的方式、期限交纳物业服务费用；装饰装修房屋时需遵守相关规定；转让房屋时应当事先通知物业服务企业，便于物业服务企业的管理；必要时对物业服务企业履行合同的行为给予协助和配合，因此给业主带来的暂时不便，业主有容忍义务，等等。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
