不动产抵押登记及其效力

　　


　　财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。即不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权。不动产抵押登记，可以使得抵押财产的物上负担一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明确，有利于预防纠纷，保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全，保障经济活动的正常进行。

　　根据民法典第四百零二条的规定，需要进行抵押登记的财产为：（1）建筑物和其他土地附着物，以及正在建造的建筑物；（2）建设用地使用权；（3）海域使用权。

　　理解不动产抵押登记及其效力应当注意两个问题：

　　（1）抵押权自登记时设立，而不是自抵押合同成立时设立。比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。

　　（2）未办理抵押登记，抵押权不成立，抵押权人会丧失物权意义上的优先受偿权，但不影响抵押合同的效力，抵押人仍应承担合同意义上的担保责任。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百九十五条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　（一）建筑物和其他土地附着物；

　　（二）建设用地使用权；

　　（三）海域使用权；

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

　　（六）交通运输工具；

　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

　　第四百零二条　以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

· 抵押合同的形式和内容

· 所有权、使用权不明或者有争议以及依法被查封、扣押、监管的财产设定抵押的效力

· 禁止抵押的财产范围

· 借新贷还旧贷情况下担保人如何承担责任的规定