合同效力和物权效力的区分原则及其意义

　　

　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定明确了合同效力和物权效力区分原则，其基本含义是：

　　（1）不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效条件，则应该认为合同关系已经生效，物权变动能否成就，并非合同生效的条件。

　　（2）不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。

　　（3）如果法律规定或者合同另有约定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过办理物权登记，合同才生效的，应该依照法律规定或者当事人约定。即当事人约定办理了物权登记才生效的，是附生效条件的合同，只有所附条件成就，合同才生效。

　　（4）法律规定或事实行为引起的物权变动，适用《物权法》第二十八、二十九、三十和三十一条的规定。

　　合同效力和物权效力的区分具有如下几个方面的实际意义：

　　（1）有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

　　（2）有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

　　（3）有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

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