建设用地使用权的续期

　　


　　以出让方式设立的建设用地使用权均有期限限制，该期限一般在出让合同中进行明确约定，国家还根据土地用途的不同设定了最长使用期限。在权利期限届满后面临能否续期、续期的程序以及是否交费等问题，《物权法》对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，民法典基本沿用《物权法》的规定，并通过转介方式将续期费用的缴纳或者减免问题交由其他法律、行政法规规定。

　　一、住宅建设用地使用权的续期

　　（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。即权利期限届满后不需要当事人向政府部门申请批准，就可以自动延长，续期后原权利设计的权利义务内容一般不变。立法机关认为应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。因此，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　（2）续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。关于续期是否需要支付相关费用的问题，《物权法》制定时考虑到绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当慎重研究，《物权法》以不作规定为宜。而且《物权法》不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，《物权法》对此未作规定。《民法典》编纂过程中，理论上对于有偿续期还是无偿续期，如果采取有偿续期模式，权利人应该缴纳的费用性质、具体计算标准以及支付程序和方式等产生较大争议。2016年11月，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。根据有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。《民法典》则根据现行相关法律，先作出原则性的规定：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。待国务院正式提出法律修改议案后，再进一步做好衔接。

　　二、非住宅建设用地使用权的续期

　　非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同。有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限就没有使用该土地的必要。因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。民法典第359条第二款规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该法律规定主要是指《城市房地产管理法》第22条及《土地管理法》第58条第1款第2项的规定，根据该两条规定，续期采取申请报批模式，即权利人应当至迟于期限届满前1年报请原出让土地的土地管理部门批准，政府原则上应批准续期申请，除非因公共利益需要收回土地。未在法定期限内申请或申请未经批准的，建设用地使用权消灭，由有关部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，收回土地。

　　三、非住宅建设用地使用权期限届满后建筑物的归属

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期间届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。但该规定显失公平，立法过程中有意见提出，建设用地使用权期间届满，应当根据公平的原则来确定建筑物等归属，而不宜一律规定归国家所有。故《物权法》从维护公平的角度出发，未再规定一律归国家所有，而是首先根据双方约定处理，该约定既可以是在原建设用地使用权出让合同中对期间届满地上房屋等的归属作出约定，也可以在期间届满时就地上房屋等的处理经协商达成协议。如果双方没有作出约定，或者约定不清，则依据法律、法规的规定办理。民法典则继续沿用了该规定。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

　　非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

· 建设用地使用权与建筑物、构筑物及其附属设施应一并处分的规定

· 建筑物、构筑物及其附属设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定

· 建设用地使用权流转应该办理变更登记的规定

· 土地经营权的流转