建设用地使用权人应当合理利用土地不得擅自改变土地用途的规定

　　


　　土地资源的重要性和稀缺性要求建设用地使用权人必须合理地利用土地。加强对土地用途的管制，是我国土地管理的重要内容。现行有关土地管理的法律、法规以及规范性文件，都对土地用途有着相关的规定。民法典第三百五十条明确规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　（1）建设用地使用权人负有合理利用土地的义务。所谓合理利用，主要是指权利人要根据出让合同约定的范围、期限、方式，并按照城市规划的要求开发、利用、经营土地，在建设过程中要兼顾他人的利益，不得滥用权利，损害他人的利益。

　　（2）建设用地使用权人不得擅自改变土地用途。我国实行较为严格的土地用途管制制度，该管制贯穿于建设用地使用权设立之前与设立之后，并延伸至建设用地使用权流转的整个过程。所谓土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度，其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。为强化建设用地使用权人的此种义务，民法典明确建设用地使用权人不得改变法定及约定的土地用途。

　　出让土地的具体用途，由出让人事先依照法定审批程序确认后在出让公告中展示，并应当在双方签订的出让合同明确载明，最后还应办理登记并对外公示。划拨土地的具体用途，则在有权机关审批时在划拨批准文件中确认，且必须用于公益用途。建设用地使用权设立后，权利人应按照合同约定和规划许可的土地用途进行开发、利用和经营，不得擅自改变。

　　需要指出的是，建设用地使用权人不得擅自改变土地用途，既是遵守土地管理法规定的公法义务，也是应当履行的一项合同义务，违反该义务的，不仅是一种违约行为，而且也是违法行为，权利人应当承担违约责任和行政处罚责任。

　　（3）需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，一般由建设用地使用权人向出让方即市、县人民政府自然资源主管部门提出申请，经该部门与市、县人民政府城市规划行政主管部门同意后，再报原批准用地的人民政府批准；然后签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金。如果是将以划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，在改变土地用途后，建设用地使用权人还应当补缴出让金。以变更合同条款的形式改变土地用途的，还要依法到登记机构办理变更登记；签订新的建设用地使用权合同的，应办理登记手续。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百五十条　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

· 建设用地使用权出让合同形式和内容

· 建设用地使用权的设立方式

· 建设用地使用权的分层设立

· 双层经营体制与土地承包经营制度的规定