按份共有人转让份额时优先购买权行使的规定

　　


　　根据民法典第三百零六条的规定，按份共有人转让份额时优先购买权的行使，约定遵循以下规则：

　　（1）按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。按份共有人欲转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，其他共有人决定是否行使同等条件下的优先购买权，前提是其知道欲转让份额的按份共有人的转让条件，这是按份共有人可以行使优先购买权的前提条件。因此规定，按份共有人首先应当将转让条件及时通知其他共有人。

　　通知的主体为拟转让份额的共有人，通知的对象是其他共有人，通知的内容为转让条件。本条未规定通知的方式，应理解为书面及其他能够让其他共有人收悉的合理通知方式均可以。这里的“转让条件”，以理解为按份共有人与第三人达成的交易条件，这样以便其他共有人决定是否行使优先购买权。

　　（2）其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。本条未规定具体的期限，实践中如何确定“合理期限”，可以参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十一条的规定，该条明确，优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

　　（3）两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。即首先应当由欲行使优先购买权的共有人进行协商处理分配份额，只有经过协商仍然无法达成协议，才能按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。通过协商确定受偿的比例或份额，有利于在共有的内部关系中发挥契约自由精神，尊重当事人的意思自治，既能有效地维护共有人的利益，也有利于进一步巩固共有关系。

　　例如，甲、乙、丙三人按份共有一房屋，甲占50%，乙占20%，丙占30%。如果甲欲转让其享有的共有房屋份额，乙丙都想购买，都主张行使优先购买权的，按照本条规定，先协商确定各自的购买比例，如果协商不成，就按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权，即乙可以优先购买甲的份额的40%，丙可以优先购买甲的份额的60%。

　　此外，审判实践中应注意共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。其理由是，共有人的优先购买权是基于共有的物权关系而产生，承租人的优先购买权是基于租赁的债权关系而产生。根据物权优于债权的原理，应该认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。优先购买权的设立目的是为了保持已经存在的法律关系，维护法律关系的稳定，在共有人和承租人都可以主张优先购买权的情形下，表明共有人和承租人之间已经产生纠纷，如果让承租人行使优先购买权，再进入共有关系，可能导致原共有人与新加入的共有人之间的纠纷升级，矛盾激化。如果承租人不行使优先购买权，对承租人的租赁关系也不产生实质影响。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

　　两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

　　第十一条  优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

　　（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

　　（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

　　（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

　　（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

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