建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途以及筹集与使用

　　


　　建筑物及其附属设施的维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。民法典第二百八十一条对建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用作了规定。包括以下内容：

　　（1）维修资金的归属。本条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。这是因为维修资金由业主预交存，在性质上属于业主的共有财产，不能处分、转让及分割为业主所有的份额。

　　（2）维修资金的用途。维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。这表明维修资金用于特定目的，必须专款专用，不得挪作他用。至于哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　（3）维修资金的使用。维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造等，涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益。因此，规定维修资金的使用应当经业主共同决定。至于业主如何决定维修资金的使用，应当按照民法典第二百七十八条的规定处理。即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　一般情况下，维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定，但在发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新时，如果严格按照上述法律规定的程序作出决定往往需要较长时间，此时修缮效率对业主而言更为重要，也成为其首要的价值取向。因此，规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。这里的“依法”，既包括法律，也包括行政法规、部门规章和地方性法规等。

　　此外，为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，民法典第二百八十一条还规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

· 业主将住宅改变为经营性用房（住改商）的规定

· 业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定

· 业主大会、业主委员会设立的规定

· 集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等所有权的行使