业主大会、业主委员会决定的效力及业主的撤销权

　　


　　业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对全体业主应当具有法律约束力。因此，民法典第二百八十条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　应当强调的是，对全体业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会或者业主委员会作出的，且必须是业主大会或者业主委员会依据法定程序作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决定，才对全体业主具有法律约束力，否则该决定便没有法律约束力。

　　现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，民法典第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这里的“侵害业主合法权益”，不仅包括侵害业主的实体权利，例如，决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位等，也包括作出决定的程序违反法律规定。

　　业主行使撤销权将导致既存法律关系消灭。业主请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定的内容如果仅仅涉及业主之间的权益变动，则人民法院撤销业主大会或者业主委员会决定的法律效力仅仅及于诉讼当事人以及其他业主；如果该当决定的内容涉及业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体，那么业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与其他民事主体实施的法律行为应为无效。至于其他民事主体因被撤销的决定而导致的权益保护问题，应区分第三人是善意或是恶意而有不同的处理方式。如果第三人是善意的，则在其与业主大会或者业主委员会实施的法律行为被确认无效后，善意第三人有权请求业主大会或者业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果第三人是恶意的，则该行为被认定为无效后，第三人无权请求业主大会或者业主委员会赔偿其损失。

　　撤销权的行使须通过诉讼的方式，应当注意业主撤销权的行使期限问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。此处行使撤销权的一年的期间在性质上为除斥期间，其不存在中止、中断和延长的问题，属于不变的固定期间。期间届满，撤销权当然绝对地消灭。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百八十条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十二条  业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

· 业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定

· 业主大会、业主委员会设立的规定

· 规划车位、车库应当首先满足业主需要的规定

· 物业管理条例