业主将住宅改变为经营性用房（住改商）的规定

　　


　　将住宅改变为经营性用房，也称“住改商”，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。“住宅”依文意解释为“住家的房屋”，指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

　　将住宅改变为经营性用房，会干扰其他业主的正常生活，引起邻里不和，引发矛盾，造成公共设施使用的紧张状况，产生安全隐患，使城市规划目标难以实现。故业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。这是业主应当遵守的最基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。

　　如果业主确实因生活需要等情形需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，在此前提下，还应当经有利害关系的业主一致同意，二者缺一不可。也就是说，业主将住宅改变为经营性用房，只要不违反法律、法规以及管理规约，并经过有利害关系的业主一致同意，“住改商”行为就具备了合法性要件。所谓“业主一致同意”，是指确定有利害关系业主的意见，不能以“多数决”为原则，有利害关系的业主只要有一人不同意，就不得改变住宅的用途。

　　综合考虑实践中“住改商”纠纷的实际情况，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十一条确定了“有利害关系的业主”的界定标准。按照这个标准，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，其只需提供拥有本栋建筑物专有部分产权的证据，就足以证明其有利害关系，不需要再提供其他证据。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，该条同时规定，与“住改商”业主属于同一小区的业主，成为“有利害关系的业主”必须自行举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系。被损害的权利内容，可以是其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损等。

　　业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，造成损害的，“住改商”业主应当承担民事责任。《司法解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的不以已经造成实际损害为限。在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

　　此外，在处理“住改商”纠纷时，确定有利害关系业主的意见，不能以“多数决”为原则。《司法解释》第十条第二款规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百七十九条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十条  业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条  业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

· 业主大会、业主委员会设立的规定

· 规划车位、车库应当首先满足业主需要的规定

· 车位、车库归属的规定

· 农民集体所有财产的归属以及重大事项的集体决定