业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定

　　


　　一、业主共同决定的重大事项

　　根据民法典第二百七十八条第一款的规定，下列事项由业主共同决定：

　　（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

　　（2）制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。

　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。

　　（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维护、修理、更换和公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面，物业服务企业或者其他管理人的物业管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。

　　（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金主要用于业主专有部分以外的共有部分的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，涉及业主的切身利益，应当由业主共同决定。

　　（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。筹集维修资金关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

　　（7）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使和费用的负担，事情重大，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动关系到业主的切身利益，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于这里规定的“其他重大事项”。

　　二、业主共同决定重大事项表决权的行使

　　（1）业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，参与表决的业主需同时满足两个条件：一是参与表决的业主的专有部分面积占比2/3以上；二是参与表决的业主人数占比2/3以上。

　　（2）决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动这些事项时，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。上述事项是建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，此类事项决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定：一是经参与表决专有部分面积3/4以上的业主同意；二是参与表决人数3/4以上的业主同意。

　　（3）筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动外的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的作出，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。即决定建筑区划内的一般性、常规性事务，必须同时符合如下两个条件：一是经参与表决专有部分面积过半数的业主的同意；二是参与表决人数过半数的业主同意。

　　例如，一个建筑区划内专有部分总面积为9万平方米，业主总人数为600人，那么业主共同决定重大事项，参与表决的业主首先需达到专有部分面积6万平方米以上且人数400人以上的条件。业主共同决定重大事项，参与表决的业主首先需达到专有部分面积6万平方米以上且人数400人以上的条件。假设参与表决的业主专有部分面积正好为6万平方米，人数正好为400人，那此时业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动这些事项时，需达到专有部分面积4.5万平方米以上的业主且300名以上的业主同意。决定除本条第1款第6至8项之外的重大事项的，需达到专有部分面积3万平方米以上的业主且200名以上的业主同意。

　　此外，为了使表决更具合理性，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条明确了确定业主及专有部分面积的计算方法。

　　（1）专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　（2）业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第七条  处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

　　第八条  民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第九条  民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

· 规划车位、车库应当首先满足业主需要的规定

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