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建筑物区分所有权的基本内容及其特征
作者：本网综合 发布：2021-12-04 浏览量：490
业主的建筑物区分所有权是物权上一项重要的不动产权利，是高层或者多层建筑物产生，并在一栋建筑物存在多个所有权人后出现的物权种类。建筑物区分所有权一般是指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就共有部分按其专有部分享有共有的权利。业主是指享有建筑物专有部分所有权的人。
根据民法典第二百七十一条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有和共同管理的权利。
（1）业主对建筑物（包括住宅、经营性用房）专有部分有所有权，可以依法占有、使用、收益和处分，与传统民法中所有权的完整权能范围完全一致。
（2）业主对建筑区划内的共有部分享有共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。此外，关于建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，都属于业主共有。
（3）业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施，等等。
建筑物区分所有权与一般所有权虽然都被称为所有权，但是二者还是存在不同之处：第一，传统所有权观念中，“一物一权主义”为物权法的基本原则。即一个独立的特定物不能同时设定多个所有权，独立的特定物各个组成部分也不能成为单独所有权的客体。然而建筑物区分所有权的出现向传统所有权观念提出了挑战，同一栋楼房被人为地区分为各个独立的所有权客体，为不同的所有权人所有。第二，为了更好地实现区分所有权人的专有权和共有权，建筑物区分所有权除了对物的专有所有和共有所有外，还具有成员权属性。但成员权本身并不是所有权，它是一种管理权，包括对建筑物的管理和对建筑物区分所有权人的管理。这种管理权不仅仅是对建筑物的财产进行管理，更主要涉及建筑物区分所有权人的共同事务。成员权也不属于所有权占有、使用、收益、处分中的任何一种权能，不属于所有权的范畴，是与所有权不同的一项民事权利。因此，建筑物区分所有权不是一种单纯的一般意义的不动产所有权，它来源于传统所有权但权利范围又有所扩张，是一种在现代城市化进程中产生的新型的复合民事权利。
通过前述介绍，可以总结出建筑物区分所有权有如下特点：首先，具有复合性。建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权三种权利共同构成的复合性权利类型，非一般所有权那样系单一构成模式。而且，在该复合性权利中，既有财产权内容，也有人身权内容。其次，具有整体性。建筑物区分所有权的权利人，就其享有的专有权和共有权及其共同管理权，不能分割行使，建筑物区分所有权三要素必须一并转让、抵押或继承。最后，专有权具有主导性。尽管建筑物区分所有权系由专有权、共有权及共同管理权构成，但在各项权利中，专有权居于主导地位，是共有权和成员权的基础，即其他两项权利都由专有部分的所有权所决定。因为专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，也决定共有权中的使用和收益范围，等等。所以，专有部分的所有权居于核心地位。专有部分的主导地位使这种权利出现了扩张现象，它不仅延伸到共有部分，而且还延伸到成员权，根据一般的所有权理论是很难对此进行解释的。
此外，司法实践中，应把握好业主身份的界定问题。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条作了明确规定，即：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”具体而言：
（1）依法取得专有部分所有权的人应当认定为业主，这是界定业主身份的一般规则。包括依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的人；因继承取得建筑物专有部分所有权的人；因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人。
（2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有使用专有部分但尚未依法办理物权登记的情形大量存在，其中的原因十分复杂，主要有三：一是建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；二是登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人也是无法依登记取得所有权的；三是由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生较为激烈的冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。尽管尚未递进为登记所有权人，但这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。在认定时应注意以下问题：
第一，必须是基于买受人与建设单位之间的商品房买卖（即通常所说的一手房买卖）的情况，不包括因二手房交易而产生的没有登记的业主。商品房买卖民事法律行为涵盖两种合同：第一是商品房买卖合同；第二是商品房预售合同。即承认包括房屋预售和房屋买卖合同法律行为在内的事实业主。
第二，这里的“占有”，首先是一种事实，即占有人应当对专有部分有事实上的管领力（包括控制与支配），具有如下特征：①该占有为继受取得，即自建设单位之占有移转而来；②该占有应为合法占有或者说是有权占有，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，有合同的依据；③需为自主占有，即对专有部分以所有的意思而为的占有；④应为公然占有，即对专有部分的占有，不故意以避免他人发现之方法而为；⑤既可以是直接占有也可以是间接占有，所谓间接占有是指，自己不直接占有专有部分，但对直接占有专有部分之人（如承租人、借用人等），可以基于一定之法律关系享有返还请求权，因而对专有部分有间接管领力的占有。按照以上标准，这里所称占有，排除了专有部分的承租人、借用人等他主占有人，也排除了以暴力手段强行实施占有的人。至于受雇人（如保姆等）、学徒等受他人指示而为占有的辅助占有人，亦同。
第三，该规定是在“依法取得专有部分所有权”大原则之下的一种特别处理。其出发点是考虑到登记实践中客观存在的种种特殊情况，其目的是为了更好地兼顾当事人的权利，以避免与社会公众的一般判断标准相悖，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但在这种情况下，认定其具有业主身份并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
· 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
