因合法建造、拆除房屋等事实行为引起物权变动的规定

　　


　　法律事实可以分为自然事实和人的行为。自然事实包括两种：一是状态，即某种客观情况的持续，如下落不明、未成年人成年等；二是事件，即某种客观情况的发生，如人的生死等。在法律实践中，能够引起法律后果的自然事实是有限的，仅限于法律的明文规定。能够产生法律后果的事实主要表现为人的行为，而人的行为又可分为法律行为、准法律行为和事实行为。法律行为以意思表示为核心要素。准法律行为虽有意思表示的外观，但不同于法律行为中的意思表示，法律行为中的意思表示是产生法律效果的依据，而准法律行为中的意思表示只是一种事实构成要素，其法律效果的产生基于法律的直接规定，只不过在某些方面可以准用法律行为的相关规定。事实行为是不以意思表示为要素就能够产生民事法律后果的法律事实，属于无关心理状态的行为，所以又称非表示行为。其特征是：首先，事实行为是人的行为，是人的一种有意识的活动，与自然事实有别；其次，事实行为是一种法律事实，即能够在人与人之间产生、变更或终止民事法律关系；再次，事实行为不以意思表示为要素，即行为人是否表达了某种心理状态，法律不予考虑，只要有某种事实行为存在，法律便直接赋予其法律效果。

　　民法典第二百三十一条对事实行为导致物权变动效力问题作了规定，即因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。对该规定含义的理解，应把握以下几点：

　　（1）合法建造、拆除房屋属于能够引起物权没立或者消灭的事实行为，这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。

　　（2）“自事实行为成就时发生效力”的含义。所谓成就，实际是指事实行为的完成，即建造、拆除房屋的完成。所谓发生效力，就是指发生物权变动的效果，即行为人自动取得或者是自动丧失所有权。

　　对于建造房屋、拆除房屋等的“事实行为成就”，应当依照一般社会观念判断。如果建筑物已经具备四壁和顶盖、具备一定使用功能，可视为形成一个新的不动产。合法建造之事实行为成就时，该不动产在没有办理登记之前，在法律上应当确定其归属，不能因为未办登记或未及时办理登记，而使该财产称为无主财产。我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立所有权的情况，虽然有些没有登记行为，但亦应承认其所有权归建房人所有。如果房屋仅被拆除一部分，修复后不失原房屋同一性的，不宜认定房屋拆除；如果房屋已被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或者修复后已失去原房屋同一性的，应当认定拆除房屋事实行为成就。

　　需要注意的是，根据民法典第二百三十二条的规定，基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。在处分方面受到一定的限制，即未经登记，权利人移转该房产，或者将该房产设置抵押的，不发生物权变动的效力。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　第二百三十二条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

· 因生效法律文书或征收决定引起物权变动的规定

· 动产物权占有改定的规定

· 动产物权指示交付的规定

· 不动产登记机构应当履行的职责