未经登记取得的不动产物权再行处分的特别限制

　　


　　民法典第229条至第231条是对无需登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定，是物权变动模式体系的重要组成部分，此类情形包括：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的；因继承取得物权的；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的。即该类物权变动无须进行登记或者交付即可发生物权变动的效力，但该种情形毕竟是物权公示原则的例外，可能会导致实际权利状态与登记或占有体现的权利状态不一致，造成所谓的事实物权与法律物权的分离，该种情形下，因为物权变动没有可以从外部认识的表征，社会公众无从知晓权利人享有的物权，加之物权的实际状态与登记或占有体现的权利状态不一致，可能损害到交易秩序和交易安全。因此，为促使不动产物权公示原则在物权变动中及时回归，要求不动产物权取得人在进一步处分物权前先进行登记，可以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全，民法典第232条规定，处分依照第229条至第231条规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　比如，在甲、乙离婚案件中，法院判决登记在甲名下的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将该房屋转卖于丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易。与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对丙的处分行为能否发生物权效力而由丙取得房屋的所有权呢？按照民法典第232条的规定，答案是否定的。尽管乙为真正的房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但未经登记，该处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。

　　理解和适用上述规定，应当把握以下几点：

　　（1）依照民法典第229条至第231条规定发生的不动产物权变动，在登记前即已发生效力，此处规定的登记并非创设不动产物权，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，学理上将这种登记称为“宣示登记”。民法典第232条规定实际上也是督促新的权利人及时申请办理变更登记，以防止原权利人继续处分该财产，损害其合法权益。

　　（2）民法典第232条所要求的登记，是对物权取得人再处分不动产物权的要求，物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求登记。对非基于法律行为取得的不动产物权，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律认可该不动产物权并予以保护。

　　（3）物权处分需办理宣示登记才发生物权效力的情形限于该不动产物权依照法律规定需要办理登记的场合。如果某类不动产物权依法本不必办理登记（如土地承包经营权），则权利人进一步处分物权当然不受办理宣示登记的限制。

　　（4）动产物权处分不受占有（交付）与否的限制，处分人完全可依观念交付方式处分其物权。不能将民法典第232条后段规定精神任意扩展，得出“动产物权人未实际占有前不得处分物权”的错误结论。

　　（5）因现实占有或者宣示登记之欠缺，现实占有人或者登记权利人无权处分其物的情形在所难免，特殊情形物权人可能会因他人善意取得而丧失权利。如，甲死亡后，甲之配偶隐瞒其死亡事实，仍以甲的名义将其遗产中的不动产出售他人并办理了产权过户手续。此时，善意第三人信赖不动产登记簿而受让财产，其依法取得的该不动产所有权应受保护。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

　　第二百三十条　因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

　　第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　第二百三十二条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

· 因继承而取得物权的规定

· 因生效法律文书或征收决定引起物权变动的规定

· 动产物权占有改定的规定

· 不动产登记机构禁止从事的行为