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不动产物权登记的效力
作者：本网综合 发布：2021-11-16 浏览量：1152
不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等土地附着物。不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。民法典第二百零九条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产登记的效力，国外基本有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区所采纳。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，还需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力，仅仅以当事人的法律行为作为生效的充分必要条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。我国实行的是登记生效为原则，以登记对抗为例外。
（1）物权变动的效力。不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：
一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二是民法典物权篇第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第二，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
三是，考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，民法典物权篇并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定。“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。
（2）推定效力。在不动产物权登记发生物权变动这个核心效力的基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产物权登记真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。
（3）善意保护的效力。即对信赖不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。
民法典第二百零九条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记薄有着更强的公示力，也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无需进行登记来享有所有权。需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
