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建设用地使用权出让合同形式和内容
作者：本网综合 发布：2021-12-23 浏览量：473
土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。以出让方式设立建设用地使用权的，不论是采取拍卖、招标等公开竞价方式，还是采取协议的方式，双方当事人应当签订建设用地使用权出让合同，以明确双方当事人的权利和义务。虽然各级人民政府代表国家，以土地所有人的身份与建设用地使用权人签订出让合同，但是建设用地使用权合同属于民事合同，合同内容涉及国家以民事主体的身份与其他主体交易的行为。因建设用地使用权出让不仅关系到土地使用者的切身利益，也关系到国有土地使用权的利用和监管，这就决定了以出让方式设立建设用地使用权，应当按照法定程序签订书面的出让合同。民法典第三百四十八条第一款规定，通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
民法典第三百四十八条第二款通过任意性规范的方式明确了建设用地使用权出让合同一般应该具有的条款和内容：
（1）当事人的名称和住所。当事人的名称和住所，是合同中最基本的要件。当事人的名称不明确，将导致出让合同无法履行。虽然出让的土地属于国家所有，但是在出让合同中国家并不列为出让人，目前一般是由市、县人民政府自然资源主管部门代表国家作为出让人。
（2）土地界址、面积等。建设用地出让合同中应当明确标明出让建设用地的具体界址、面积等基本的用地状况。为了准确界定建设用地的基本数据，建设用地使用权出让合同一般会附“出让宗地界址图”，标明建设用地的位置、四至范围等。该附件须经双方当事人确认。
（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，在分层设立建设用地使用权的情况下，必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。
（4）土地用途、规划条件。我国对土地实行较为严格的用途管制，土地使用权人应严格按照法定与约定的土地用途使用土地，不经法定审批程序不得更改，否则应承担民事违约责任和行政处罚责任，而且土地用途不同，法定的存续期限也有不同。目前我国建设用地用途主要分为工业、住宅、商业、娱乐、旅游等经营性用途及教育、科技、文化等公益性用途，对此应在出让合同中予以明确。规划条件包括主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、其他土地利用要求，直接决定了建设用地使用权的效力范围，理应作为合同条款。
（5）建设用地使用权期限。以出让方式设立的建设用地使用权都有期限的规定。比如，居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。需要注意的是，该期限为最长期限，理论上具体期限可在此范围内由当事人约定。建设用地使用权出让的期限自出让人向建设用地使用权人实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，使用期限自合同签订之日起算。
（6）出让金等费用及其支付方式。以出让方式取得建设用地使用权是有偿的，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金等费用。出让金等费用及其支付方式，《土地管理法》和《城市房地产管理法》对此都作了规定，明确应当按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。关于出让金的支付方式，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定，土地使用者应当在签订出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。但是，随着实践的发展，目前对于采取拍卖、招标等公开竞价方式设立的建设用地，其出让金的支付方式可以采取一次性支付或者分期支付的办法。因此，宜将上述支付期限的规定视为倡导性规定，具体期限和支付方式仍由当事人约定。
（7）解决争议的方法。当事人可在合同中约定履行合同中若产生争议，解决争议的具体方式，包括双方协商解决，协商不成的，提交双方当事人指定的仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。
除上述内容外，当事人还可在出让合同中约定具体的土地使用规则、合同的担保方式以及违约责任等内容。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
