规划车位、车库应当首先满足业主需要的规定

　　


　　车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，系为服务于整个小区业主居住便利而建造，作为建筑物的附属设施，其利用应当服从于业主购买专有部分的需要。无论是按照规划建成的车位，还是后来增设的车位，由于涉及广大业主的切身利益，均应当是为业主需要服务应运而生的。因此，民法典第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，这里的“首先满足业主需要”，是指建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。以配置比例为标准的主要考虑在于规划行政主管部门按照法律及地方法规统一管理小区规划，审核小区整体规划设计并办理各种手续。规划行政主管部门在规定新建小区的配置比例时，均是严格按照小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施，是综合考虑小区居民包括停车利益在内的各种因素后确定的。进行验收时，主管部门也是按照小区各建设工程规划许可证的要求进行全面验收，其中包括建设项目是否按照建设工程规划许可证的要求建设，小区配套设施建设是否完成等。

　　在作为小区重要配套设施的车位、车库数量已经规划确定的情况下，开发商应当满足小区业主按照配置比例提出的购买或者承租要求。为了保证首先满足业主的需求，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人，这是一个重要的前提条件。有的小区在入住初期可能出现车位、车库配置充足甚至有空余的情形，如果允许开发商将多余的车位、车库出售给业主之外的第三人，在出现开发商不能满足业主按照车库、车位的配置比例提出的合理停车要求的情况下，就违反了“车位、车库应当首先满足业主的需要＂的强制性规定。如果小区车位、车库巳经按照配置比例完全处分给了业主，那么应当认定开发商巳经履行本条规定。在小区业主的合理停车需要得到满足的前提条件下，如果车位、车库还有空余，为缓解小区停车难的社会问题，此时应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人，这样既未损害小区业主的停车权益，又能够更好地实现开发商的利益，也能帮助政府解决周边居民的停车难问题，这符合本条规定的精神，也能帮助解决社会问题，但必须保证业主的合理停车需求在任何时候都得到首先满足。业主合理的停车需要确定的标准就是配置比例，在车位、车库与房屋套数的配置比例在1: 1或者不到1: 1 时，已经通过购买或者租赁方式获得一个车位、车库的业主，就应当是停车需要已经得到合理满足的业主；在车位、车库与房屋套数的配置比例大于1:1 时，已经通过购买或者租赁方式获得一个以上车位、车库的业主，同样属于停车需要已经得到满足的业主。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第五条  建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

· 建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属

· 业主对其共有部分享有的权利和承担的义务

· 建筑区划内专有部分的认定

· 国家出资的企业出资人制度的规定