不动产更正登记和异议登记的规定

　　


　　民法典第二百二十条赋予权利人、利害关系人在不动产登记瑕疵情形下可以行使申请更正登记和异议登记的救济权利，原则规定了更正登记制度和异议登记制度。

　　一、不动产更正登记

　　更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式：一是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。前者称依申请更正登记，后者称依职权更正登记。

　　不动产更正登记的适用包括两种情形：一是权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，书面同意更正；二是有证据证明登记确有错误，即人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致。

　　二、不动产异议登记

　　所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。法律规定这一制度的意义在于，不动产登记簿上记载的权利人或者权利有可能是不真实的，或者是不足够的，此时登记簿上的权利人处分其权利时，就有可能损害真正的权利人的利益。比如一座房屋，其所有权可能是张三的，结果却登记在李四的名义下；也可能是夫妻共同财产，结果只是登记在配偶单方的名义下。如果这些登记簿上的权利人向别人交付房屋、或者拿房屋来做抵押，这就必然损害真正的权利人或者共同的权利人的利益。异议登记之后，登记簿上的权利人不可以随意处分其权利，而第三人也不得以登记有公信力取得交易设定的不动产物权。因此异议登记的本质是中止不动产登记权利正确性推定的效力和公信力效力，以维护事实上的权利人和真正的权利状态。换言之，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。但是，需要注意的是，异议登记并非对物权归属或变动的确认性登记，故其并未解决物权实际权利人的问题。

　　异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，法律规定申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定这时该异议登记失去其效力。

　　由于异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，民法典同时规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百二十条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

　　第三条  异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

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