合同效力和物权效力区分的规定

　　


　　民法典第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定明确了合同效力和物权效力区分原则，其基本含义是：

　　（1）除法律另有规定或者当事人另有约定外，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强制性规定和公序良俗，就可以发生效力，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。也就是说，如果合同具备法律规定的生效条件，则应该认为合同关系已经生效，物权变动能否成就，并非合同生效的条件。

　　（2）未办理物权登记的，不影响合同效力。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

　　（3）如果法律规定或者合同另有约定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过办理物权登记，合同才生效的，应该依照法律规定或者当事人约定。

　　合同效力和物权效力的区分具有如下几个方面的实际意义：

　　第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

　　第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

　　第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

· 不动产登记机构禁止从事的行为

· 不动产登记机构应当履行的职责

· 申请不动产登记应当提供的必要材料的规定

· 不动产登记审核程序